Na declaração de Imposto de Renda 2025, o contribuinte precisa incluir imóveis e eventuais transações no setor imobiliário como compra, venda, doação, consórcios, reformas e financiamentos que aconteceram em 2024.
E atenção: mesmo quem se enquadraria na condição de isento do Imposto de Renda, precisa fazer a declaração se teve a posse ou propriedade de uma casa, apartamento, sala comercial ou até de um terreno acima de R$ 800 mil em 31 de dezembro de 2025. Esse limite é o mesmo utilizado para a declaração de IR do ano passado.
A seguir, confira o passo a passo para declarar venda, compra, doação, financiamento ou herança de imóvel.
1) Como declarar a posse de imóveis no Imposto de Renda
O primeiro passo para fazer a declaração é reunir todos os documentos relacionados ao imóvel e às transações imobiliárias, como recibos, contratos, escrituras, entre outros.
Com a documentação em mãos, vá na aba “Bens e Direitos”. Em seguida, precisam escolher o grupo “01- Bens Imóveis” e depois o código conforme o tipo do imóvel, como: “12 – casa”, “11 – apartamento”, “02 – prédio comercial” e assim por diante.
Em seguida, preencha os dados de localização, inscrição municipal (IPTU) e data de aquisição.
No campo “Discriminação”, inclua o máximo de informações sobre a situação da propriedade, como o nome e CPF do vendedor do imóvel, formato de compra (à vista, por exemplo) e informações da escritura do imóvel, valores pagos e registro em cartório.
Na discriminação, o contribuinte deve ser o mais claro possível. Quanto maior o número de documentos comprobatórios, menor é a chance de erros de interpretação por parte da Receita Federal.
2) Como declarar compra de imóvel à vista
Se você pagou um imóvel à vista, deve declarar as informações referente à aquisição exclusivamente na ficha de bens e direitos. Para isso, utilize o código específico, de acordo com as características do imóvel, como vimos anteriormente.
O próximo passo é preencher o campo discriminação com a data da compra, a inscrição municipal, o endereço do imóvel, a área total e a matrícula. Também deve ser informado em que cartório o imóvel foi registrado. Caso o bem seja novo e não tenha IPTU e/ou o número de matrícula, será preciso incluir essas informações na declaração do ano seguinte.
Aqui, um alerta sobre a área total do imóvel: ela corresponde ao terreno, não somente à área construída. No caso dos apartamentos, a área total está especificada na planta.
Caso o imóvel tenha sido comprado em 2024, o “situação 31/12/23” ficará zerado. No campo “situação 31/12/24”, será digitado o valor que corresponde à soma de todos os valores gastos com a aquisição do imóvel: valor do bem, corretagem, impostos, cartório, etc.
3) Como declarar o imóvel comprado na planta
Imóveis comprados na planta e ainda em construção também precisam ser informados na declaração do Imposto de Renda.
A declaração do imóvel é necessária ainda que os documentos de transferência de propriedade, como o registro da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, não estejam prontos em razão das obras estarem em curso.
Se você adquiriu um imóvel na planta, precisa informar o montante que pagou durante o ano, e não o valor total do bem. Segundo a Receita Federal, “o contrato particular firmado entre construtora, agente financeiro ou pessoa física e o adquirente é instrumento válido para configurar a aquisição do imóvel, mesmo que o adquirente não tenha desembolsado qualquer quantia”.
Para declarar o imóvel adquirido na planta, vá na a aba “Bens e Direitos”, grupo, “grupo “01 – Bens Imóveis”, e selecione o respectivo código. Em seguida, indique em “Situação em 31/12/2024” o valor efetivamente pago.
Se o imóvel for pago a prazo, com financiamento, deve-se somar as prestações pagas ao longo do ano, incluindo os juros, seguro e demais acréscimos do financiamento.
Se o imóvel já tiver a inscrição municipal e registro no Cartório de Registro de Imóveis, esses dados podem ser informados, além da data da aquisição.
Imóveis adquiridos na planta, no entanto, dificilmente terão algum tipo de registro no Cartório de Registro de Imóveis ou mesmo o número do IPTU. Mas fique tranquilo, essa informação não é obrigatória para a transmissão da declaração de Imposto de Renda.
No campo “Discriminação”, detalhe a forma de aquisição (à vista ou a prazo), indique o nome e o CNPJ da incorporadora / construtora e o somatório das parcelas pagas ao longo de cada ano. É preciso ainda comunicar se o saldo do FGTS foi usado para a aquisição do imóvel.
Em caso de financiamento, será preciso informar na “Discriminação” o valor financiado e o valor pago com recursos próprios (a “entrada”). Deve indicar também o somatório das parcelas do financiamento pagas durante o ano, incluindo os juros e demais acréscimos do financiamento, o número de prestações pagas, o nome da instituição financeira e o número do contrato.
A cada ano, será preciso atualizar a “Discriminação” e a situação do bem no último dia do ano anterior para adicionar ao valor do bem as parcelas pagas naquele período.
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4) Como declarar consórcios de imóveis
O contribuinte que participa de um consórcio de imóveis, mesmo sem ter sido contemplado, deve registrar essas informações na declaração do imposto de renda.
Se o consórcio não foi contemplado em 2024
A orientação da Receita Federal, nesse caso, é informar o bem no “Grupo 99 – Outros Bens e Direitos, sob o código 05 – Consórcio não contemplado”.
No campo “Discriminação”, devem ser preenchidos os dados do consórcio: nome da administradora, o imóvel que pretende adquirir, número total de parcelas, valor da carta de crédito, além das parcelas pagas em 2023.
Se o consórcio começou antes de 2024, é preciso repetir a soma dos valores pagos até 31 de dezembro de 2023 no campo “Situação em 31/12/2023”. Em seguida, na área “Situação em 31/12/2024”, é preciso informar os valores pagos até o final do ano de 2024 somado à quantia paga nos anos anteriores.
Se o consórcio começou em 2024, a coluna “Situação em 31/12/2023” ficará zerada.
Se o consórcio foi contemplado em 2024
Nesse caso, será preciso “zerar” a ficha de consórcio informada anteriormente e abrir uma nova ficha para informar o imóvel adquirido a partir da carta de crédito.
Vá na ficha “Bens e Direitos”, grupo “99- Outros Bens e Direitos”, sob o código “05- Consórcio não contemplado”.
No campo “Discriminação”, atualize as informações com o montante de parcelas pagas em 2024 e escreva se a contemplação foi sorteio ou lance. Se foi lance, informe o valor.
Depois, em “Situação em 31/12/2024” deixe o valor zerado para dar baixa na ficha de consórcio. No campo situação em 31/12/2023, mantenha o valor informado na declaração do exercício de 2024 (ano-base 2023).
Em seguida, informe o imóvel que adquiriu com o consórcio. Abra uma nova ficha em “Bens e Direitos”, escolha o grupo “01- Bens Imóveis” e escolha o código referente ao tipo de imóvel.
Preencha os dados de IPTU, data de aquisição e o endereço.
Na discriminação, informe as características do imóvel, valor pago via carta de crédito do consórcio, quantidade de parcelas pagas em 2024, se foi sorteio ou lance (com valor), etc.
Depois em “Situação em 31/12/2023” deixe o valor zerado. No campo “situação em 31/12/2024”, informe o valor efetivamente pago no ano passado (valor declarado na ficha do consórcio em 31/12/2023, somado às parcelas do consórcio pagas em 2024, inclusive o valor do lance, se for o caso).
Se o consórcio foi contratado e contemplado em 2024
Se o consórcio foi contratado em 2024 e você foi contemplado também ano passado, você deve abrir uma nova ficha para o consórcio e depois uma segunda para informar o imóvel adquirido.
Para o consórcio: “Bens e Direitos”, grupo “99 – Outros Bens e Direitos”, sob o código “05 – Consórcio não contemplado”.
No campo “Discriminação”, devem ser preenchidos os dados do consórcio: nome da administradora, o imóvel que pretende adquirir, número total de parcelas, valor da carta de crédito, além das parcelas pagas em 2023. Informe que o consórcio foi adquirido e contemplado no mesmo ano de 2024.
Em seguida, ao preencher os campos “situação em 31/12/2023” e “situação em 31/12/2024”, coloque valor zero nos dois.
Por fim, abra uma nova ficha para informar o imóvel seguindo o que foi explicado no item acima.
5) Imóveis financiados
O imóvel adquirido em 2024 por meio de financiamento que ainda estiver em curso deve ser declarado na ficha “Bens e Direitos”, no grupo “01- Bens Imóveis” com os códigos: “11”, se for apartamento; “12”, quando se tratar de uma casa ou “13”, para terreno e assim por diante.
No campo “Discriminação”, inclua as informações sobre o imóvel, dados do contrato de financiamento, da instituição financeira financiadora e do vendedor.
Financiamento contratado em 2024
Caso o financiamento tenha sido contratado em 2024, é preciso digitar R$ 0,00 em 31/12/2023 e indicar o saldo em 31/12/2024.
No campo “Situação em 31/12/2024”, o contribuinte deve informar todos os valores pagos durante o ano passado. Nesse campo, não deve ser incluído o valor total do imóvel negociado, entra apenas o valor efetivamente pago durante o ano. Assim, ao longo dos anos, o valor irá crescer até que haja a quitação do bem.
O contribuinte também deve informar o código do IPTU e data de aquisição.
Em “Discriminação”, o contribuinte deve colocar o código do IPTU, endereço completo, número da matrícula, cartório onde o imóvel está registrado e a área.
Depois é preciso preencher o endereço completo, número da matrícula, cartório onde o imóvel está registrado e a área.
6) Gastos com corretagem
Os gastos com corretagem também precisam ser registrados. Eles devem ser inseridos na ficha “Pagamentos Efetuados” sob o código “72 – Corretor de imóveis”.
Nesse campo, o contribuinte deverá informar o nome e o CPF ou CNPJ do beneficiário da taxa de corretagem.
7) Como declarar imóvel adquirido no exterior
O contribuinte que possui imóveis no exterior precisa declarar a propriedade na aba “Bens e Direitos”, do mesmo jeito que faria com um imóvel comprado no Brasil.
Para a Receita Federal, o valor do imóvel será sempre aquele pelo qual ele foi adquirido. Logo, o contribuinte deve calcular o valor do bem na moeda em que ele foi negociado, realizando a conversão em dólares dos Estados Unidos e, em seguida, em reais, pela cotação do dólar fixada, para venda, pelo Banco Central do Brasil, para a data do pagamento.
Se o imóvel ainda não foi totalmente pago, é preciso discriminar quantas parcelas foram pagas e o valor delas até o dia 31 de dezembro de 2024. É sempre necessário converter os valores para o real de acordo com sistemática acima.
8) Como declarar FGTS usado na compra do imóvel
Caso o FGTS tenha sido usado para pagar parte do imóvel, deve-se declarar esse valor em outra aba na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda.
O valor abatido do imóvel precisa ser informado na aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, deixando assim comprovado a origem do valor abatido no momento da compra/financiamento do imóvel.
A recomendação é acessar a aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, clicar em “Novo”, selecionar o “Tipo de Rendimento”, no item 04 – “Indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive a título de PDV, e por acidente de trabalho; e FGTS”.
O contribuinte deve demonstrar se a informação está relacionada ao titular ou dependente. Depois é preciso indicar quem realizou o saque do FGTS; informar o nome e CNPJ da Instituição Bancária pagadora, neste caso, a Caixa Econômica Federal (CNPJ 00.360.305/0001-04). Para finalizar o preenchimento da ficha, coloque o valor total do saque feito no ano de exercício. No caso da declaração do IR 2025, o montante se refere a 2024.
9) Quando o bem tem dois ou mais proprietários
Em casos de sociedade na compra de um imóvel, é preciso ter atenção à relação que os proprietários do imóvel mantêm. Quando os proprietários são sócios ou casados sob regime de separação total de bens e/ou união estável, ou seja, situações em que o imóvel não representa um bem comum, cada pessoa deve declarar o valor que efetivamente gastou com a aquisição do imóvel, sem considerar os valores gastos pelo(s) sócio(s).
Nesse caso, no campo discriminação, além de incluir as informações relacionadas ao imóvel, cada proprietário deve adicionar dados sobre os demais sócios (nome, CPF e o percentual de propriedade sobre o imóvel de cada um).
Para pessoas casadas sob o regime de comunhão parcial de bens ou comunhão universal de bens, o imóvel pode ser caracterizado como um “bem comum” e a própria Receita Federal recomenda que os bens comuns sejam declarados por apenas um dos cônjuges, mesmo que ambos tenham colaborado no pagamento.
10) Reformas
A Receita Federal esclarece que, embora não haja impedimento na legislação, as benfeitorias devem ser declaradas separadamente do imóvel e registradas por ano-calendário.
“Como a venda do imóvel está sujeita à apuração do ganho de capital e a apuração do imposto leva em consideração das datas das aquisições, é importante ter os registros dos gastos (compra e benfeitorias) separados por ano-calendário. Nada impede o contribuinte de declarar todas as benfeitorias acrescidas ao valor do imóvel, porém ele terá maior dificuldade na apuração do ganho de capital, quando da venda”, destaca a Receita Federal para o InfoMoney.
A forma mais adequada para declarar as benfeitorias, é na ficha “Bens e Direitos”, no grupo de “Bens imóveis” (Ficha 17 – Benfeitorias). A Receita Federal orienta que o valor das benfeitorias, assim como o valor do imóvel, não deve sofrer qualquer atualização monetária anual.
O valor da benfeitoria poder ser comprovado por notas fiscais em nome do titular da declaração. É importante ainda que as reformas tenham sido realizadas no imóvel declarado.
O contribuinte precisa guardar todas as notas fiscais e recibos correspondentes aos valores declarados da reforma.
A benfeitoria deve ser comprovada com documento legal, ou seja, uma nota fiscal, e se for um cupom fiscal, é preciso fazer uma cópia. Se houve a contratação de um empreiteiro ou mão de obra pessoa física, procure fazer um contrato de prestação de serviço, emita recibo. É importante ter um recibo assinado. Todas as benfeitorias precisam ter um respaldo legal, com documentos.
Os valores declarados referentes a reformas em imóveis precisam ter sido pagos no mesmo ano-base da declaração. Na declaração do Imposto de Renda 2025, as benfeitorias se referem ao ano-base de 2024, então as despesas declaradas com reformas devem ter sido pagas em 2024. No caso de gastos com reformas em anos anteriores, será necessário fazer retificação das Declarações de Imposto de Renda referentes aos respectivos anos anteriores.
11) Venda de imóvel em 2024
Os contribuintes que venderam imóveis em 2024, precisam responder algumas questões antes de declarar essas informações:
a) O imóvel vendido era o único bem do contribuinte e tinha valor abaixo de R$ 440 mil?
b) Após a venda, o contribuinte adquiriu outro imóvel no prazo de 180 dias?
c) O produto da venda do imóvel anterior foi usado para auxiliar na compra do novo imóvel?
d) O contribuinte vendeu algum bem imóvel nos últimos cinco anos?
As respostas a esses questionamentos determinarão a forma como o contribuinte vai preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap), que está dentro de um aplicativo gratuito, disponível no site da Receita Federal.
O GCap facilita o cálculo do imposto obtido sobre o lucro na venda de um imóvel. O aplicativo permite que o contribuinte importe esses dados para a declaração do Imposto de Renda. Nessa importação, o lucro obtido na venda do imóvel será inserido de forma automática na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva” da Declaração de Imposto de Renda.
Após o preenchimento e importação do cálculo do Gcap para a Declaração de Imposto de Renda, caso a venda se enquadre como isenta de Imposto de Renda, o valor figurará – também de forma automática – na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis””.
Vale ressaltar que os ganhos na venda de imóveis no Brasil são isentos nas seguintes situações:
- a) bem adquirido antes de 1969;
- b) contribuinte que tenha um único imóvel abaixo de R$ 440 mil e não tenha vendido qualquer outro imóvel de até R$ 400 mil nos últimos cinco anos;
- c) caso o fruto da venda seja utilizado na compra de outro imóvel residencial no país.
O contribuinte não terá que saber essas regras nem as pesquisar de forma independente, pois o programa de Gcap oferece essas questões com escolhas de “sim” e “não” no preenchimento.
Além do preenchimento no GCap, o contribuinte também deverá alterar o status do imóvel da sua ficha “Bens e Direitos”. Para realizar essa mudança, basta selecionar o imóvel que havia sido declarado e clicar em “Editar”. Ao editar, poderá inserir na caixa de texto os dados da venda (data, comprador e valor) e deixar a posição com valor R$ 0,00 em 31/12/2024″.
12) Venda de imóveis com mais de um dono
Caso o imóvel tenha mais do que um dono, cada parte deve reportar o equivalente ao seu patrimônio. Por exemplo, três irmãos são donos de um imóvel no valor de R$ 620.000,00 e realizaram venda no ano de 2024, os descritivos em cada declaração deve constar da seguinte forma: “33% do imóvel residencial adquirido em 2010, tendo sido vendido em 07/2024 para o portador do CPF (informar o número do CPF de quem comprou). Sendo o saldo em 31/12/2023 de R$ 206.666,67 e saldo em 31/12/2024 de R$ 0,00.
- Venda no exterior
Na venda de imóvel no exterior, é preciso se verificar se a compra do bem foi realizada com rendimentos auferidos originalmente em reais ou se a compra se deu com rendimentos auferidos no exterior com moeda estrangeira.
No primeiro caso, o contribuinte deve se utilizar dos valores da moeda em que ele foi negociado, convertê-lo em dólares dos Estados Unidos e, em seguida, em reais, pela cotação do dólar fixada, para compra, pelo Banco Central do Brasil, para a data do recebimento e depois apurar o ganho de capital utilizando o programa Gcap da Receita Federal sobre a diferença entre o seu custo de aquisição em reais e o valor da venda em reais.
Já no segundo caso, o contribuinte deve apurar o ganho de capital que corresponderá à diferença positiva entre o valor de venda em dólares e o custo de aquisição do bem em dólares, e na sequência converter esta quantia em reais, mediante a utilização da cotação do dólar fixada, para compra, pelo Banco Central do Brasil, para a data do recebimento
13) Doação de imóvel
A orientação da Receita Federal para quem recebe doações é indicar em “Bens e Direitos”, no campo discriminação, o CPF do doador.
A “Situação em 31/12/2024” deve constar o valor do bem ou do direito recebido, conforme estabelecido pelo instrumento de doação (sujeito à apuração de ganho de capital) ou conforme apresentado na declaração de bens do doador. A Receita também orienta informar o valor correspondente à doação na ficha “Rendimentos Isentos e Não tributáveis”.
Já o doador, deve, segundo a Receita Federal, deixar em branco o campo “Situação em 31/12/2024” e informar o valor na ficha “Doações Efetuadas”, sob o código 81.
As doações de imóveis, em geral, não sofrem incidência de Imposto de Renda por parte da Receita Federal.
Por outro lado, os Estados têm competência para cobrar um imposto da pessoa física ou jurídica sobre o valor da doação, o chamado ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis ou Doação).
A doação, mesmo sendo isenta, deve ser declarada no Imposto de Renda para comprovar a origem dos recursos. O documento a ser utilizado como comprovante deve ser o instrumento de doação como contrato ou escritura, por exemplo, efetuado no momento em que a doação ocorreu.
Para declarar o valor recebido adicione as informações em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” no “item 14 – Transferências patrimoniais doações e heranças”.
Para isso, será necessário informar se quem está recebendo os recursos é o titular da conta ou um de seus dependentes e o Nome e o CPF do doador.
É importante que o doador também declare a doação para que a Receita possa comparar as duas declarações: de quem doou e de quem recebeu a doação.
O valor deve ser declarado em “Doações Efetuadas” nos itens doações em espécie ou doações em bens e direitos, conforme o caso. Também será necessário informar ainda o CPF e o nome do donatário (quem está recebendo os recursos).
Doação com valor acima do declarado
No caso da doação de um bem ser efetuada por um valor acima do que estava declarado, há a necessidade de apurar o ganho de capital por meio do GCAP.
O doador pagará o imposto de acordo com a tabela de alíquotas progressivas, que vai de 15% a 22,5%, conforme a parcela dos ganhos. Esse imposto deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da doação. Nesse caso, será necessário importar o arquivo gerado pelo GCAP de ganho de capital para a declaração.
A recomendação é o doador dar baixa do bem na ficha de “Bens e Direitos”, e o donatário deve declarar esse bem nessa mesma ficha.
Imóvel doado com mais de um dono
Na hipótese de o imóvel doado ter mais de um dono, cada um declara a doação da sua parte e o donatário declara o recebimento de todas as doações, cada uma com o valor e o nome e CPF de cada um dos doadores.
14) Herança
Imóveis recebidos como herança também precisam ser declarados no IR. O herdeiro deve declarar como “Rendimento isento e não tributável” como tipo de rendimento “14 – Transferências patrimoniais, doações e herança”, informando o CPF do Espólio, o nome do falecido e o valor.
O valor a ser declarado deverá ser o mesmo valor do imóvel que constava na declaração de bens do falecido, a menos que a família tenha decidido transferi-lo a valor de mercado, pagando imposto de renda sobre o ganho de capital no Espólio. Neste caso, o valor a ser declarado deverá ser o valor de mercado.
A Receita Federal ressalta que, no caso de o imóvel herdado com o valor constante na declaração do falecido/espólio (sem qualquer atualização), não há o que se falar em ganho de capital. Será apenas a transferência de um bem de uma declaração (falecido) para outra (herdeiro).
“Se o imóvel for herdado com o valor atualizado, para preço de mercado por exemplo, essa atualização poderá gerar um ganho de capital para o espólio. O espólio apurará o ganho de capital (como se fosse uma venda), poderá ou não se beneficiar de alguma redução (imóveis antigos) e o herdeiro receberá o imóvel em sua declaração pelo valor atualizado”, orienta a Receita Federal.
A recomendação da advogada para o herdeiro é incluir o imóvel recebido na declaração de “Bens e Direitos”, preenchendo, como dados do bem, “Grupo 01 – Bens Imóveis”, código conforme o tipo de imóvel (01 – Prédio residencial; 02 – Prédio Comercial; 03 – Galpão; 11 – Apartamento; 12 – Casa; 13 – Terreno; 14 – Imóvel Rural; 15 – Sala ou conjunto; 16 – Construção; 17 – Benfeitorias; 18 – Loja; 99 – Outros bens imóveis), Inscrição Municipal no IPTU, data de aquisição (isto é, data em que houve a partilha com a transferência do imóvel para ele); endereço completo, área total do imóvel e, se já houver o registro no Cartório de Imóveis em nome do herdeiro, deverão ser informados a Matrícula do imóvel e o nome do Cartório. O valor do imóvel deverá constar da “Situação em 31/12/2024”.
Quando há mais de um herdeiro
Se houver mais de um herdeiro, o valor a ser informado será proporcional ao que o herdeiro tem direito. Ou seja, se houver dois herdeiros, cada um declara 50% do valor. Se forem três os herdeiros, cada um declara um terço do valor total e assim por diante.
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